Hemos aprendido cuáles son los factores más importantes para alquilar de forma rentable y con éxito tras 15 años gestionando miles de alquileres vacacionales en España a través de nuestra empresa Club Villamar. Uno de estos factores es, sin duda, el precio (Otro es tener fotos impresionantes. Lee más sobre este tema aquí).

Esto nos lleva a la pregunta: ¿Cómo fijar el precio de tu alquiler vacacional? ¡Permíteme compartir contigo mis 6 consejos esenciales para estar seguro de que alquilas al mejor precio (es decir, con el mayor beneficio para ti)!

A la hora de determinar el mejor precio para tu alquiler vacacional, hay 6 factores importantes que debes tener en cuenta:

• La demanda de tu alquiler vacacional
• La competencia
• Los costes de tu alquiler vacacional
• Los precios de costes adicionales
• Estancias más cortas o prolongadas
• El tiempo hasta la llegada

La demanda de tu alquiler vacacional

Es un aspecto importantísimo. Obviamente, el valor y el precio de tus servicios (en cualquier mercado) están determinados en gran medida por la demanda. Si tu alquiler vacacional está situado en medio de la nada, sin nada atractivo para el turista en kilómetros a la redonda, no podrás cobrar (ni alquilar) por mucho dinero.

Por supuesto, este es uno de esos temas en los que ya pensabas antes de decidirte a comprar un alquiler vacacional, pero el efecto es enorme. Lo mismo si tu propiedad vacacional está en una ciudad a la que es difícil llegar en primer lugar.

Vemos una gran diferencia con las villas con piscina privada situadas a poca distancia de la playa en España o aquellas que están a solo 7 km en el interior. Estas últimas obtendrán alrededor del 30 % de los ingresos de las primeras. Esa es la diferencia entre sobrevivir y prosperar.

La temporada también es un factor importante. Si eres propietario de una villa en una zona de esquí en los Alpes suizos, tendrás más demanda en invierno y menos en verano. Si tu objetivo son las familias, los precios se verán influidos por las vacaciones escolares, sobre allá donde la escolarización y la asistencia son obligatorias.

Piensa en quién es tu público objetivo y cuánto gasta de media en alojamientos. ¿Quieres atraer a mochileros y a turistas urbanos? Cada uno tiene sus propios presupuestos y no se desviarán mucho de él.

La buena noticia es que el alquiler de una vivienda vacacional es el segmento de mercado que más rápido crece en el sector turístico, por lo que, sea cual sea la demanda, está aumentando rápidamente.

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La competencia

No solo tienes competencia en la plataforma en la que estas anunciando tu alquiler vacacional (como Airbnb o tu propia página web). Las páginas web de los alquileres vacacionales de la competencia están a un solo clic.

Y no solo eso. Tu alquiler vacacional tiene que competir con todos los demás alojamientos disponibles, como hoteles y hostales.

Esta es la forma de llevar a cabo una investigación sobre la competencia:

• Busca alquileres de vacaciones que coincidan con los criterios de los tuyos: misma zona, mismo número de habitaciones, mismas instalaciones, fotos de calidad y buenas reseñas. Búscalo en la plataforma en la que te estás anunciando.
• Busca alojamientos alternativos, como hoteles que puedan acomodar el mismo número de huéspedes.

Si tu alquiler vacacional es más caro que las alternativas que encuentras, es probable que se alquile el último o que no se alquile. Puedes hacer esta investigación manualmente, aunque también hay herramientas estupendas que te permitirán analizar tus precios en comparación con otras propiedades ofrecidas a través de las mayores OTA (Online Travel Agens), como AirDna y Transparent. Estas herramientas harán que tu análisis sea rápido y fácil.

Los costes de tu alquiler vacacional

Por supuesto que quieres ganar el máximo dinero posible cuando alquilas. Nunca he conocido a un propietario de un alquiler vacacional que diga: «No me importa el dinero, solo quiero que haya extraños en mi casa». 😉

Pero tal vez quieras considerar a qué precio mínimo sigue teniendo sentido alquilar tu propiedad.

Los costes que encontrarás son costes fijos (hipoteca, seguro, impuestos sobre la propiedad, etc.) y costes variables como las comisiones a la agencia de alquiler (por eso es inteligente asegurarse de que tus huéspedes vuelvan y reserven en tu propia página web directamente), el agua, la electricidad, el aire acondicionado, la limpieza, etc.).

Por supuesto, quieres cubrir al menos tus costes fijos, pero en cuanto llegues a ese punto, los costes variables serán más importantes. Naturalmente, las reglas generales son:

Facturación – Costes = Beneficio

Mientras los costes sigan siendo bajos, podrás cobrar un precio más bajo y seguir ganando dinero. Puedes considerar la posibilidad de limpiar tú mismo el alquiler vacacional o instalar alcachofas de ducha que ahorren agua.

Sí, es posible alquilar y perder dinero, así que asegúrate de conocer los costes.

Los costes adicionales de tu alquiler vacacional

Tienes el precio del alquiler y el recargo por gastos adicionales. Algunos de estos gastos pueden ser obligatorios (como la limpieza) y otros pueden ser opcionales (como el juego de sábanas extra). Los precios de los alquileres vacacionales son cada vez más transparentes para los huéspedes, así es más fácil para ellos ver el precio final que pagarán (incluyendo todos los costes adicionales).

Si tú cobras 150 euros por noche y 150 euros más por la limpieza y 50 euros por la ropa de cama y tu competidor cobra 150 euros por noche y solo 80 euros por la limpieza y la ropa de cama… ¿quién crees que alquilará antes?

Tus costes adicionales pueden sumarse fácilmente y son importantes.

Estancias más cortas o prolongadas

Es costumbre ofrecer descuentos para estancias más largas. Estos son los huéspedes que mejor te vienen. Solo hay que hacerles el check-in en la propiedad y volver a verlos después de 4 semanas en el momento de la salida.

También es costumbre cobrar más por las estancias más cortas. La mayoría de los sitios web y plataformas tienen herramientas muy útiles para ello, denominadas herramientas de «duración de la estancia». Dichas herramientas te permitirán establecer diferentes tarifas por día para diferentes duraciones de las estancias: más caro o más barato. El cálculo del precio se presenta en una matriz con un factor para aumentar o disminuir el precio. Todos los profesionales lo utilizan.

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El tiempo hasta la llegada

Este principio ya es bien conocido en el mundo de la aviación. Si reservas con meses de antelación, es probable que los precios sean más bajos (la compañía aérea cubre los costes fijos del vuelo) que si quieres volar en el último momento. La diferencia puede ser enorme. Mismo asiento, diferente precio.

Lo mismo ocurre con los precios de los alquileres vacacionales. Por lo general, cuanto mayor sea la antelación de la reserva, mayor será el descuento que se les ofrezca a los huéspedes. Tienes la seguridad de una reserva y un flujo de caja, así que los huéspedes también tienen que beneficiarse de ello.

Pero a medida que se acercan las fechas de llegada, es posible que quieras elevar un poco tus precios… únicamente si hay poca competencia. Es algo que, por supuesto, no tiene sentido si la propiedad sigue teniendo mucha competencia. Por lo tanto, necesitas una herramienta que tenga en cuenta la disponibilidad de alquileres vacacionales comparables y sus precios. Estas herramientas se denominan «Revenue Management» o «Dynamic Pricing».

¿Estás buscando una herramienta así? Busca en Beyondpricing (te asesorarán sobre los precios que debes pedir) y en Pricelabs. También puedes aprender esta valiosa habilidad por ti mismo en Transparent Academy.

Conclusión sobre el precio de tu alquiler vacacional

Como habrás notado, hay muchos factores que se deben tener en cuenta a la hora de fijar el precio de tu alquiler vacacional. La buena noticia es que son muy pocos los propietarios de alquileres vacacionales que lo hacen. Su lógica es «mi villa es el Ferrari de todas las villas, así que debe tener un precio acorde». Fijan sus precios una vez al año y no los vuelven a mirar.

Sin embargo, ahí es donde reside la oportunidad para destacar. Hay una gran cantidad de excelentes herramientas disponibles, que te ayudarán con la investigación de la competencia en un abrir y cerrar de ojos. Por supuesto, podrías intentar hacerlo manualmente y estas herramientas tienen un coste, pero la inversión merece la pena para asegurarse de que tu propiedad obtiene muchas reservas.

¿No eres un experto en datos o no quieres serlo? ¡No hay problema! Encuentra una agencia que pueda anunciar tu alquiler vacacional por ti y gestionar los precios. Asegúrate de proporcionarles un rango de precios que tenga sentido. La parte buena es que solo ganan dinero cuando tú ganas dinero.

En Club Villamar hemos comprobado que las propiedades en las que tenemos flexibilidad para alquilar a precios flexibles se reservan completamente durante toda la temporada. Es algo que garantiza un máximo de ingresos (y beneficios, ya que todos los costes fijos se pagan fácilmente) para los propietarios.

Preguntas frecuentes:

¿Cómo puedo aumentar los ingresos de mi alquiler vacacional?

Hay muchas formas de aumentar los ingresos del alquiler vacacional, pero las principales son:

• Mejorar la propiedad
• Mejorar el marketing
• Mejorar las reseñas
• Mejorar la gestión
• Mejorar el mantenimiento

¿Quieres saber más?  Lee este artículo.